2010年11月5日金曜日

「資産と環境の再評価」とは

 資産価値の透明化は、イニシャルコストの3~4倍のランニングコストを環境負荷と割引率(資本コスト)により補正しなければいけない。そのプロセスは、経営戦略ツールとしてのファシリティマネジメント(FM)により、再評価(資産と環境をファイナンス理論で分析評価)される。建設から廃棄までの消費エネルギー(60年でCo2換算)は、床M2当り7.5t/CO2程度で、1ha当りの森林(杉の60年周期)のCO2吸収量の相当分といわれている。建設1M2当りのカーボンオフセットは、植林1haの吸収量に相当すると推定される。エネルギー(電気・ガス・水道等)消費量低減によるCO2削減並びに施設維持管理費及び税金、損保、賃料等の総括的な経費削減が、キャッシュフローを見直し、『成功報酬制度による資産価値の透明化』として、新しい再生の風のビジネスモデルとなる。

真のランニングコスト(LCC)=イニシャルコスト+{(LCC+LCエネルギーコスト+LCCo2コストーLC省エネコスト±適切な償却資産の仕分け)}÷(1+資本コスト)耐用年数乗

・耐用年数の延長及び運営費の見直し(長寿命化、固定資産の適切な仕分け)
・エネルギー消費量の縮減(電気量料金及び燃料費の見直し)
・資本コストの削減(キャッシュフロー及び割引率のシミュレーション)
・省エネ及び省資源化(CASBEE、LCC、BEMS、ESCO)
・償却資産マネジメント(予知保全、業者発注、エネルギー管理)
・汚染土及び汚水再生システム(不動産環境デューデリジェンス:資産査定)

①LCCコストにおける修繕費及び更新費を、期間と費用(17%:100年の長寿命化)を想定する。
②ランニングコストにおける運用費(31%:エネルギー消費量を省エネにより20%~30%削減)を算出する。
③同上、省エネチューニングマネジメントの実施を行う。
④CASBEEによる不動産評価とキャッシュフローをDCF法で分析する。
⑤①の長寿命化②、③の省エネにより、初期投資額を早期(10年以内)に回収する。

 ちなみに、設計建設費:17% 修繕・改善費、廃棄処分費:17% 保全費(清掃・保安):32% 運用費(エネルギー費)31% その他:3%

 以上、「固定資産運用最適化ツール」のデータベース化により、資産価値を向上(事務所ビル10,000M2で≒1億円)させ、CO2削減(環境負荷削減)させる狙いのFMロボ(Facility. Management. Robot)である。

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