2016年1月27日水曜日

事業目的とデューデリジェンスの関わりとは?

事業目的とデューデリジェンスの関わりとは?www.cantechsjapan.com
 デューデリジェンスは、投資家が不動産における多角的な調査で、物理的調査(建物調査診断、耐震リスク、環境汚染等)、経済的調査(採算性評価、市場性リスク)、法的調査(権利関係の損害賠償等)により、リスク・リターンの検証調査資料として、投資家の意思決定するための諸資料である。
 物理的調査は、一般的に建物調査・土地状況調査・環境調査であり、エンジニアリングレポートと言われているが、LCCを含めたFMシステム評価として、将来予測のキャッシュフローの明確化(IRR、NPV、回収期間等)とリスク率(割引率:Wacc)の評価作業(DCF法による収益価格の査定:現在価値)の経済的調査との連携を必要とする。

 弊社の事業目的とデューデリジェンスとの関わりは、①建物資産鑑定は、この物理的調査の建物調査に特化したエンジニアリングレポートで、再生エネルギー事業の②採算性評価は、デューデリジェンスの経済的調査である。又、③瑕疵担保及び損害賠償における調査・鑑定は、法的調査と位置づける。

建物資産鑑定に必要な書類(予備調査及び本調査にあたり)
①委任状及び権利に関わる承諾書
②付近見取図
③建築確認済証(平成4年以前の場合は確認通知書)、検査済書
④設計図書(設計図、仕様書、その他建物に関わる書類)
⑤その他予備調査にて必要な書類

www.cantechsjapan.com
 

2016年1月26日火曜日

建物資産鑑定業務とは?傾斜マンション?建築設計瑕疵及び施工瑕疵でお困りの方は?

 建物資産鑑定業務とは?傾斜マンション?建築設計瑕疵及び施工瑕疵でお困りの方は?
                                                                                                               www.cantechsjapan.com
建築士事務所の業務は、一般的に建築士法で①設計、工事監理②建築工事契約に関する事務③建築工事の指導監督④建築物に関する調査若しくは鑑定⑤建築物に関する法令若しくは条例の規定に基づく手続の代理が主業務である。
 弊社は、④建築物に関する調査若しくは鑑定業務に、特化した事業目的の会社で、広島県建築士事務所協会に登録(広島県知事登録14(1)第4601号)し、広島県建築士事務所協会にも所属している。

 ④建築物に関する調査若しくは鑑定業務とは?
1、建築物の瑕疵担保及び賠償責任における法廷鑑定及び私的鑑定業務
2、建築物の固定資産及び償却資産の適切な仕分け鑑定業務
3、建築物のデューデリジェンスにおける資産評価の調査業務
等が主業務で弊社は、建物資産鑑定業務といい④に特化した一級建築士事務所で、建築設計瑕疵及び施工瑕疵を調査し、法廷鑑定書及び私的鑑定書を作成いたします。

 ちなみに住宅に関わる瑕疵担保及び賠償責任については、①設計に由来する場合②施工に由来する場合③その両者に由来する場合④施工管理に原因のあるものがある。さらに⑤使用した材料に問題がある場合等、その原因はさまざまなものが推察される。

 請負契約には、「設計施工一括契約」と「設計施工分離契約」の2パターンがあり、その契約履行について、請負者は民事上の責任が問われる。
①建設工事の請負契約上の「施工上の瑕疵」に関わる責任(瑕疵担保責任)
②設計の委任契約上の「設計上の瑕疵」に関わる責任
③不法行為の責任(手抜き工事及び不良材料の使用等故意又は過失によって生じる損害)
④「設計施工一括契約」における瑕疵責任(責任の所在が明確である)
⑤「設計と施工分離」における瑕疵責任(設計瑕疵でも施工者の注意義務を怠ると施工者は担保責任を免れることはできない。

 瑕疵担保保険の適用(設計施工分離契約)について
住宅の瑕疵保険の対象となるのは施工者の責任であるのが基本であるが、瑕疵担保責任だけが対象であって、不法行為責任による損害賠償は保険の対象外である。
 なお、設計者の責任に関わる保険は、専門家責任保険の一種で設計業務の遂行に起因して発生した物件については設計者が基本的に負担をする。

調査鑑定プロセス
①予備調査
②本調査
③鑑定書の作成(設計:欠陥等の私的、施工:是正方法、施工費:見積書)
④意見書の作成
⑤証人尋問

www.cantechsjapan.com
 

2016年1月25日月曜日

再生可能エネルギー事業の採算性評価(デューデリジェンス)とは?

再生可能エネルギー事業の採算性評価(デューデリジェンス)とは?www.cantechsjapan.com

 デューデリジェンスとは、投資家が投資を行う際、もしくは金融機関が引受業務を行う際に、投資対象(再生可能エネルギー事業)のリスクリターンを適正に把握するために事前に行う、一連の調査のことである。採算性評価は、このデューデリジェンスに該当する調査業務である。

 再生可能エネルギー事業の内、ソーラー発電は日射量の有効性と発電効率により採算性が大きく異なる。ここでの紹介は、再生可能エネルギー事業の内、バイオマス発電事業の採算性評価について述べる。

バイオマス発電事業の採算性評価
①再生可能エネルギー施設に安定的バイオマス(木材、竹等草木系、鶏糞系廃棄物等)供給
②発電施設規模、送電線能力、環境アセスメント等の法的規制
③バイオマス材料の含水率、購入調達単価、混焼比率、発生熱量及び灰処理等有効利用
④資金調達ファンドの仕組み(SPC、PFI、PPP等)
⑤公的資金の助成金活用方法
⑥FITの売電単価、発電方法及び効率、運営維持管理費等のLCC
⑦発電所年間稼働日数
⑧Wacc(割引率:加重平均資本コスト)をいくらにするか、借入金利、借入金返済期間
⑨以上の諸条件を配慮したキャッシュフローにより、NPV・IRR・返済期間等を把握する
⑩①~⑨を網羅したデューデリジェンスの調査業務が採算性評価となる。

 特に、①と②のバイオマス材料の安定供給により、発電施設規模の決定が、採算性評価をするために重要な項目である。

2016年1月24日日曜日

プロジェクト(PPP・PFI)の採算性評価・分析(FS)の妥当性について

 プロジェクト(PPP・PFI)の採算性評価は、ファイナンス理論と複合技術(Fin Techs :Finance and Technogies)で採算性評価・分析され、妥当性の有効性が検証される。www.cantechsjapan.com

事例
・再生可能エネルギー事業(ソーラー・バイオマス・小水力)の採算性
・PFI事業のVFM評価の信頼性
・FMロボ(Facility Management Robot)システム等による固定及び償却資産の妥当性評価
・投資不動産等事業の採算性評価
    
① P/L:損益計算書
② B/S:貸借対照表
③ C/F:CF計算書
④ 企業倒産予知モデル
⑤ NPV:投資する対象事業のプロジェクトが生出すキャッシュフローの現在価値(DCF)の総和
⑥ IRR(%):内部収益率
⑦ 投資金額回収期間:回収期間は、最低でも7年以内
⑧ DCF:ディスカウントキャッシュフロー割引率
⑨ Wacc:加重平均資本コスト:借入にかかるコストと株主調達にかかるコストを加重平均したもの

 ①~⑨のファイナンス理論ツールに、CM・PM・省エネ等の経営技術とBIM・CIM・FM等の建設情報化技術を有効に活用することで、複合的なマネジメント力が強化され、将来的ランニングコストを削減していく最新経営手法である。
 
 以上により真のPFIプロジェクトの採算性評価・分析(FS)は、技術者が経営理論と技術マネジメントの総括により、妥当性の有効性が検証される。

・某病院建設におけるIT化への取組
・某大学建設における環境保全と情報化
・環境共生住宅と省エネについて考えてみませんか!
・工期短縮における逆打ち工法とBIMシステムへの提案



 

2016年1月23日土曜日

事業戦略『環境と資産の再生マネジメント』とは?

 事業戦略の基本は、省エネ技術のコアボレーション(ヒト、モノ、カネ、インフォメーション)にある。
弊社のミッション『環境と資産の再生マネジメント』は、省エネ複合技術の数値目標達成プロセスにある。省エネ複合技術は、建物管理手法と経営管理手法のそれぞれの総合ベクトルを、費用対効果そのもの数値結果に表したものにある。www.cantechsjapan.com

 その数値結果は、エネルギー削減(建物管理)と収益向上(経営管理)につながり、CO2を削減することになる。エネルギー削減及び収益向上する行為が、環境と資産の再生マネジメントそのものである。

 組織の情報化(IoT)を推進させ、ヒト、モノ、カネの省エネ化が、企業のトタルコスト削減そのものにある。IoT(internet of Things):ヒト、モノ、カネ等の経営資源そのもの全体を、インターネットにより有効活用(遠隔操作等による省資源化)し、経営の効率化を図る省エネ技術そのものの手法である。

 プロジェクト(PPP・PFI)の採算性評価・分析(FS)の妥当性(2016の1月15日ブログ)での①~⑨のファイナンス理論ツールの一般的な財務・会計分析と建設情報化との複合技術化で、真の事業評価を分析・評価する手法で、弊社ミッションの『環境と資産の再生マネジメント』に深い意義がある。

 プロジェクト事業の採算性は、ファイナンス理論と建設情報化技術との複合化で、真の事業評価・分析が試されることで、省エネ(CO2削減)も達成され、それは『環境と資産の再生マネジメント』の狙いにある。

 以前のブログでは、BIM、CIM、PFI、PPP、FM手法等の事業用ソフトパワーとヒト、モノ、カネ、インフォメーションを、IoTとのコアボレーションツールにより、省エネとコスト削減を達成する事業戦術について述べた。今回は、ランニングコスト(エネルギー費用(モノ)、メンテナス(ヒト)、その他経費(カネ))に大きな影響を及ぼすFM(Facility Management)経営管理手法の有効性について述べる。

有効性
①省エネルギーを実現し、コスト低減と共に環境負荷削減を行う。
②最適な施設の選択肢が可能である。
③ファシリティ改革により、施設関連費用の最小化並びに経営効率の最適化が期待できる。
④施設を利用される利害関係者に快適及び魅力的な施設の提供が可能となる。
⑤ライフサイクルコストのうち、建設コストのイニシャルコストは25%で、残り75%はランニングコスト(エネルギー費用(モノ)、メンテナス(ヒト)その他の経費(カネ))と位置づけされ、BIMシステムの有効活用が、FMシステムの有効性を優位とし、最終的なLCC(Life cycle cost:ライフサイクルコスト)を削減することとなる。

適切性:基準値にぴったりと当てはまる。
妥当性:許容範囲内に収まり社会通念上納得いく数値
有効性:その数値等が役立つものかどうかの検証
 

2016年1月20日水曜日

再生可能エネルギー事業とは?

 再生可能エネルギー事業:EPC事業(E:Engineeing  P:Procurement   C:Construction)をはじめとし、再生可能エネルギー事業の採算性評価(将来得られるキャッシュフローの現在価値の回収最適化)、バイオマス発電事業の燃料調達から買取、供給、発電までの6次産業への提案を、行っています。http://cantechsjapan.com アドレスを開きバイオマス関連、バイオマス燃料 をご覧ください。

 なおこの事業は、広島県知事(湯﨑を英彦)の中小企業の新たな事業活動の促進(指令経革第 520 号)により承認されました。又、中国新聞経済欄にも紹介されました。下記をご覧ください。



 

2016年1月16日土曜日

プロジェクト事業評価に必要な情報マネジメント力及び資格とは?

プロジェクト事業評価に必要な情報マネジメント力及び資格とは?www.cantechsjapan.com
Excelについては、変数入力により、事業評価が可能となる。

PFI事業
・PFI事業VFM(国交省:Excel)
・PFI事業のVFM評価の信頼性について(山田耕造修士論文)
・日本版PFI(西野文雄監修、有岡正樹共著)

再生可能エネルギー事業
・ソーラー発電事業の採算性(山田耕造:Excel)
・バイオマス発電事業(平井晃:Excel、森林総合研究所:Excel)
・小水力発電事業(長野県小水力ガイドライン、事業採算性:Excel)
・再生可能エネルギー技術白書第2版(独立行政法人新エネルギー・産業技術総合開発機構)

企業事業
・企業倒産予知モデル(白田桂子)
・倒産予知モデルによる各付けの実務(白田桂子)
・与信管理(根本誠二:倒産予知モデルExcel)

不動産投資事業
・不動産投資DCF法レバレッジ方程式(JT ADVISORS:Excel)
・低リスク・高利回りの不動産投資(玉川陽介:Excel)
・事業計画書・投資提案書の数値化分析(中村篤人:Excel)

FMシステム(固定及び償却資産の妥当性評価)
・FMロボ(Facility Management Robot)(株)キャトル

建物の瑕疵担保及び損害賠償の鑑定、調査
・建築請負契約における瑕疵担保責任と損害賠償の範囲(秋野卓生)
・某木造住宅の法廷鑑定業務及び報告書作成
・某RC造その他の私的鑑定業務及び報告書作成

保有資格
建築関連 一級建築士、一級施工管理技士、RC造及び木造耐震診断技術者資格
環境関連 環境カウンセラー(国交省) 省エネ指導員(経済産業省) 住宅省エネルギー設計技術者 廃棄物処理施設技術管理者 特別管理産業廃棄物管理責任者 広島県環境保全アドバイザー ISO9000及び14001内部監査員 
不動産関連 宅地建物取引主任者
事業評価採算性 経済産業省中国経済産業局中小企業支援サポート専門家(環境・建設・経営)広島大学大学院ファイナンスプログラム修士課程修了(PFI事業のVFM評価の信頼性について)